Permuta de imóveis: O que é e como contabilizar?

Quem possui uma casa, apartamento ou sala comercial e tem interesse em outro imóvel deve considerar fazer uma permuta.

 Essa modalidade de negociação pode agilizar o processo, mas é preciso ficar de olho em questões como contrato, documentações e legislação da área para saber como agir em cada transação do gênero.

Confira neste artigo o que é, quais são os benefícios, tipos de permuta de imóveis e como contabilizá-las, além de outras informações pertinentes.

O que é permuta de imóveis?

A permuta é um negócio jurídico que resulta na troca de bens imóveis. É importante deixar claro que eles não precisam ser, necessariamente, do mesmo tipo. Pode ser feito, por exemplo, a entrega de um apartamento por um lote ou de uma casa por um imóvel comercial. 

Há, no entanto, diversos detalhes e fatores a serem observados nesse tipo de negócio. Veja, abaixo, como funciona, cuidados a serem tomados ao optar por uma possibilidade de permuta e muito mais. 

Como funciona a permuta de imóveis?

A permuta de imóveis funciona da seguinte maneira: é estabelecido um contrato na qual as partes interessadas se comprometem de maneira mútua a dar um apartamento, casa ou sala comercial, por exemplo, por outro de valor proporcional. 

Tudo é estabelecido em contrato com o consentimento e aceitação espontânea de ambas as partes.

Diferentemente de um contrato de compra e venda, a permuta de imóveis não requer pagamento em dinheiro, mas por bens de valor.

É comum também ocorrer essa forma de transação com valores diferentes. Nesse caso, uma das partes fica comprometida a pagar a diferença em dinheiro –  essa negociação é chamada de permuta com torna.

Como é feito o contrato de permuta?

O contrato de permuta deve ser feito entre as partes e trazer as principais informações sobre a negociação e os acertos realizados. Veja, abaixo, o que deve constar no documento. 

• Se for o caso, preço e condição de pagamento de torna;
• Prazo de entrega dos documentos necessários;
• Prazo para que sejam feitos escritura e registro;
• Quando os imóveis serão entregues;
• Se há necessidade de vistoria e laudo na entrega do imóveis;
• A respeito das despesas de registro, cartório, comissão de corretagem e tributos; 
• As condições dos imóveis;
• Informações sobre despesas, contas e tributos atrasados – caso existam  –  até a entrega dos imóveis;
• Garantias do negócio, dentre outros dados.

Vale ainda ressaltar que, caso o  imóvel exceda o valor de 30 salários mínimos, é necessário fazer a escritura de permuta. Se o contrato não prevê algo específico em relação às despesas, em regra geral, cada parte arcará com metade das despesas.

Tipos de permuta de imóveis

Há diversos tipos de permuta. Veja como se caracteriza cada uma delas, a seguir.

Permuta simples

Ocorre na troca da propriedade de um imóvel por outro, de valor equivalente. Não há necessidade de pagamento de qualquer quantia em dinheiro. 

Permuta com torna

É feita quando há uma diferença de valores entre os imóveis envolvidos no negócio,  com  pagamento em dinheiro da torna pelo proprietário da propriedade avaliada em menor quantia em favor da outra parte.

Permuta física

Ocorre na troca de um imóvel físico por outro. Pode ser da propriedade atual para imóvel futuro. Por exemplo, um grande terreno trocado por empreendimentos imobiliários, com a construção de condomínios e prédios.

Permuta Financeira

Ao invés de transferir imóveis futuros ao proprietário do terreno negociado, coloca-se parte do Valor Geral de Vendas (VGV) obtido pela construtora/incorporadora. 

A quantia é obtida em razão da comercialização das unidades futuras, construídas a partir do loteamento ou incorporação feita no terreno.

Quais são os benefícios da permuta de imóveis?

Um dos benefícios da permuta de imóveis é dispensar o pagamento em dinheiro, caso não precise de compensação. Com isso, não será necessário obter crédito como financiamento e empréstimo, o que evitará dívidas e pagamento de juros. 

Outro fator que torna esse tipo de negociação bastante interessante é ser mais simples e menos burocrático do que um financiamento imobiliário. Além de facilitar o processo de compra e venda de imóveis, a principal vantagem é a tributação. 

Em casos que não é necessário compensação na permuta, a transação fica isenta de taxas, pois na troca há o mesmo valor financeiro entre os bens imóveis. Para a Receita Federal, é como se fosse o mesmo imóvel declarado pelo dono anterior, portanto, é desnecessária a tributação

E os benefícios da permuta com torna?

Para casos de torna, o imposto deve ser pago proporcionalmente por aquele que recebeu o valor ou conforme acordado no contrato.

Outra vantagem é a da troca de áreas por imóveis construídos, pois pessoas que têm o terreno e podem esperar pela construção dele são mais beneficiadas ao fazer o contrato de permuta do que de compra e venda, por exemplo. 

Além disso,  o contrato de permuta também é flexível em relação às parcelas de financiamentos e empréstimos com altas taxas de juros. A burocracia é menor devido ao tempo da negociação. 

Posterior à troca, os atuais donos poderão fazer o que melhor convém: revenda, locação, reforma, moradia ou construção de um novo imóvel.

Quais cuidados devem ser tomados na hora da negociação?

Todo e qualquer negócio imobiliário requer diversos cuidados. Na permuta de imóveis não é diferente. Abaixo, confira os principais cuidados:

• Observe se aquele que faz a proposta de permuta é o legítimo proprietário do imóvel para evitar golpes;
• Deve-se também verificar se o imóvel está legalmente regularizado;
• Averigue se a propriedade não possui dívidas de imposto (IPTU ou ITR) e, caso esteja localizado em condomínio, se está com as taxas em dia;
• Verifique o estado em que se encontra o imóvel. Se há trincas, problemas elétricos, hidráulicos e estruturais;
• Discuta previamente a respeito das obrigações tributárias da permuta, caso existam;
• Confira se os valores estabelecidos estão de acordo com o mercado.

Vale mencionar também a importância de ter profissionais qualificados que possam fornecer o suporte necessário, como contadores, advogados, engenheiros civis e corretores de imóveis. 

Como contabilizar permuta de imóveis?

Sabe-se que, quando imóveis de mesma natureza e do mesmo valor são trocados, não existem características de comércio, ou seja, trata-se de uma mera troca.

Porém, quando essa permuta for por imóvel de natureza ou valor diferente, existe o que é chamado de substância comercial. Nesse caso, há pagamento da diferença em dinheiro.

Sendo assim, há presunção de que há ganho, ou seja, uma das partes terá lucro financeiro com esse negócio. 

O que as normas legais estabelecem?

Quando é feita uma permuta de imóveis com valores e naturezas diferentes, há retorno financeiro e necessidade de tributação. 

De acordo com o Código de Pronunciamentos Contábeis (CPC 26), as receitas e despesas devem ser reconhecidas brutas. Isto é, não fazer comparação delas para lançamento do valor líquido.

Entende-se, portanto, que quando há substância comercial deve ser reconhecida também a avaliação a valor justo (de negociação) e ajustes a valores presente e justo (baseados no mercado e em parâmetros do Conselho Federal da Contabilidade e da Comissão de Valores Mobiliários). 

Gera-se, portanto, tributação na permuta. É importante que ela seja discutida e claramente exposta no contrato, isso gera maior tranquilidade e segurança para os envolvidos.